לבעלי דירה בישראל יש אפשרות לבחור מבין שלושה מסלולים לתשלום מס עבור הכנסה שהתקבלה מהשכרת נכסים למגורים. מדריך זה יפרט כל שיטה, ויציע פירוט של האפשרויות הזמינות, התנאים וההשלכות שלהן, וזאת בכדי לסייע לבעלי דירות להבין את המסלולים השונים בכדי לבחור את המסלול הנכון עבורם.
בחירת המסלול לפיו יחושב המס יכולה להשפיע באופן משמעותי על סכום המס לתשלום. הבנת היתרונות והחסרונות של כל שיטה חיונית לבעלי נכסים כדי לקבל החלטה מושכלת התואמת את היעדים שלהם.
מסלול 1: מסלול פטור ממס על ההכנסה משכירות
בעלי דירות יכולים ליהנות מפטור מלא או חלקי ממס. כך למשל, בשנת 2022 קיים פטור מלא עבור הכנסות משכירות חודשיות מתחת ל-5,196 ₪. הכנסות החורגות מסף זה, אך נשארות מתחת לסכום הכפול מסכום הפטור, מזכה בפטורים חלקיים. במילים אחרות, בהתאם למסלול זה, ככל והכנסות משכירות הינן בסכום כולל הנמוך מ-5,196 ש״ח (נכון לשנת 2022), הכנסות אלו יהיו פטורות ממס.
ככל וההכנסות יעמדו על סכום כולל שהוא בין 5,196 ש״ח ל-10,392 ש״ח, יחול פטור חלקי, כאשר כל שקל מעבר לתקרת הפטור פוגע בשקל מהפטור. לדוגמה: נניח שהכנסות השכירות לשנת 2022 עומדות על 6,196 ש"ח לחודש. סכום זה גבוה ב-1,000 ש"ח מתקרת הפטור, ועל כל יפגע בפטור בסכום של 1,000 ש"ח כך שהפטור יעמוד מעתה על 4,196 ש"ח. מכיוון שהתקבלו 6,196 ש"ח לחודש, והפטור החדש הוא 4,196 ש"ח בחודש, יש להוסיף להכנסות מדי חודש סך של 2,000 ש"ח.
ככל וההכנסות יעמדו על סכום הגבוה מסך של 10,392 ש״ח, לא ניתן יהיה לבחור במסלול זה כלל, וכן במסלול זה ניתן לבחור רק אם עומדים בתנאים מסוימים, כגון שהנכס משמש אך ורק למטרות מגורים ואינו רשום כנכס עסקי.
שיטה זו מועילה במיוחד עבור בעלי דירות עם הכנסות נמוכות משכירות, ומציעה חיסכון משמעותי במס. עם זאת, זה דורש מעקב קפדני של ההכנסה כדי להבטיח זכאות.
מסלול 2: שיעור מס קבוע של 10%
בחירה בשיעור מס קבוע של 10% על הכנסה מדמי שכירות מפשטת את תהליך המיסוי, ומסירה את הצורך לעקוב אחר הוצאות ספציפיות או לנסות להבין את סכום המס בשיעורי מס משתנים. שיטה זו מועילה למשכירים עם הכנסות גבוהות יותר משכירות, מכיוון שהיא מציעה חישוב מס צפוי ופשוט, אך יש לקחת בחשבון שהמס על פי מסלול זה הינו על ההכנסה ברוטו, ללא ניכוי הוצאות כלשהן.
החל משנת 2023 תוקנה פקודת מס הכנסה והחל מאותה שנה ניתן, בתנאים מסוימים, לנכות הוצאות שכירות שהיו לאדם בנכס אחר בבעלותו. כך לדוגמה אם אדם השכיר דירה וגם שכר דירה, הוא יוכל בתנאים מסוימים לקזז בין ההכנסות וההוצאות ולשלם על הנטו 10% מס.
חשוב לציין ששיטה זו אינה מאפשרת ניכוי הוצאות הקשורות לנכס המושכר ועלולה להשפיע על חישוב מס רווחי הון במידה והנכס יימכר. לדוגמה, אם בעל דירה מקבל הכנסה שנתית משכירות של 120,000 ₪ (ברוטו) ויבחר בשיטת 10% מס, המס לתשלום יהיה 12,000 ₪.
תשלומי מס בשיטה זו צריכים להתבצע תוך 30 יום מתום שנת המס בה התקבלה ההכנסה מדמי שכירות, כאשר דחיית תשלומים עלולה לגרום להפרשי ריבית והצמדה.
על המשכירים לדווח ולשלם מס דרך אתר האינטרנט של רשות המיסים או במשרד פקיד השומה באזוריהם.
מסלול 3: מס רגיל על ההכנסה משכירות
בשיטה זו, בעלי דירות מדווחים על הכנסות מדמי שכירות כחלק מסך ההכנסות שלהם, תוך שימוש בשיעורי מס סטנדרטיים.
בהתאם למסלול זה, בעלי דירות יכולים לנכות הוצאות הקשורות לנכס להשכרה, דבר המפחית את ההכנסה החייבת במס, כאשר שיעור המס מבוסס על רמת ההכנסה הכוללת של המשכיר. שיטה זו מתאימה לבעלי הוצאות גבוהות על הנכס, ויכולה להביא לכך שלא ישולם מס כלל על השכירות.
סיכום
לכל מסלול יש יתרונות מובהקים. בעוד שמסלול הפטור מציע חיסכון למשכירים בעלי הכנסה נמוכה יותר משכירות, המסלול השני מספק פשטות, והמסלול השלישי מאפשר גמישות והתאמה אישית רבה יותר בתכנון המס.
על בעלי הדירות להעריך בקפידה את הכנסותיהם מדמי שכירות, הוצאות הקשורות לנכס ומצבם הפיננסי הכולל. התייעצות עם איש מקצוע בתחום יכולה לספק ייעוץ מותאם אישית ולהבטיח עמידה בחוקי המס בישראל.